ਟੀਐੱਨ ਨਿਨਾਨ
ਟੀਐੱਨ ਨਿਨਾਨ ਦੇਸ਼ ਦੇ ਆਰਥਿਕ ਮਾਮਲਿਆਂ ਬਾਰੇ ਲਿਖਣ ਵਾਲੇ ਮਾਹਿਰਾਂ ਵਿਚੋਂ ਮੋਹਰੀ ਸ਼ਖ਼ਸੀਅਤ ਹੈ। 1980ਵਿਆਂ ਅਤੇ 1990 ਵਿਚ ਉਹ ‘ਬਿਜ਼ਨਸ ਵਰਲਡ’ ਅਤੇ ‘ਇਕਨਾਮਿਕ ਟਾਈਮਜ਼’ ਦਾ ਸੰਪਾਦਕ ਰਿਹਾ। 1992 ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਉਹ ‘ਬਿਜ਼ਨਸ ਸਟੈਂਡਰਡ’ ਦਾ ਪ੍ਰਮੁੱਖ ਸੰਪਾਦਕ ਬਣਿਆ ਅਤੇ ਬਾਅਦ ਵਿਚ ਇਸ ਗਰੁੱਪ ਦਾ ਚੇਅਰਮੈਨ ਰਿਹਾ। ‘ਪੰਜਾਬੀ ਟ੍ਰਿਬਿਊਨ’ ਹਰ ਹਫ਼ਤੇ ਆਰਥਿਕ ਮਾਮਲਿਆਂ ਬਾਰੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦਾ ਕਾਲਮ ਆਪਣੇ ਪਾਠਕਾਂ ਲਈ ਪੇਸ਼ ਕਰੇਗਾ।
ਭਾਰਤ ਦਾ ਮਕਾਨ ਬਾਜ਼ਾਰ ਘਰ ਦੀ ਆਪਣੀ ਮਾਲਕੀ ਵਾਲੇ ਮਾਡਲ ਤੇ ਚੱਲਦਾ ਹੈ, ਖ਼ਾਸ ਕਰ ਪੇਂਡੂ ਇਲਾਕਿਆਂ ਵਿਚ ਜਿਥੇ ਮਕਾਨਾਂ ਦਾ ਕਿਰਾਏ ਵਾਲਾ ਪ੍ਰਬੰਧ ਵਿਰਲਾ ਹੀ ਹੈ। ਇੱਥੋਂ ਤੱਕ ਕਿ ਸ਼ਹਿਰੀ ਇਲਾਕਿਆਂ ਵਿਚ ਵੀ 70 ਫ਼ੀਸਦੀ ਘਰ ਰਹਿਣ ਵਾਲਿਆਂ ਦੀ ਆਪਣੀ ਮਾਲਕੀ ਵਾਲੇ ਹਨ। ਕਿਰਾਏ ਦੇ ਮਕਾਨਾਂ ਵਾਲੇ ਬਾਜ਼ਾਰ ਦਾ ਸ਼ਹਿਰੀ ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਿਚ ਮਹਿਜ਼ ਚੌਥਾ ਹਿੱਸਾ ਹੀ ਹੈ। ਫਿਰ ਵੀ ਇਹ ਕਾਫ਼ੀ ਵੱਡੀ ਗਿਣਤੀ ਬਣ ਜਾਂਦੀ ਹੈ। ਇਹੋ ਕਾਰਨ ਹੈ ਕਿ ਕੇਂਦਰ ਸਰਕਾਰ ਨੇ ਨਮੂਨੇ ਦਾ ਕਿਰਾਇਆ ਕਾਨੂੰਨ ਲਿਆਂਦਾ ਹੈ। ਰਾਜ ਸਰਕਾਰਾਂ ਨੂੰ ਇਹ ਕਾਨੂੰਨ ਅਮਲ ਵਿਚ ਲਿਆਉਣ, ਇਸ ਤਹਿਤ ਵਿਸ਼ੇਸ਼ ਅਦਾਲਤਾਂ ਕਾਇਮ ਕਰਨ ਆਦਿ ਨੂੰ ਕੁਝ ਸਾਲ ਲੱਗ ਜਾਣਗੇ। ਇਸ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ ਇਹ ਕਾਨੂੰਨ ਮਕਾਨ ਕਿਰਾਇਆ ਕਾਰੋਬਾਰ ਵਿਚ ਬੁਨਿਆਦੀ ਤਬਦੀਲੀਆਂ ਨਹੀਂ ਕਰ ਸਕਦਾ ਸਗੋਂ ਇਹ ਮਕਾਨਾਂ-ਘਰਾਂ ਬਾਰੇ ਸਾਡੀ ਸੋਚ ਵੀ ਬਦਲ ਸਕਦਾ ਹੈ।
ਤਿੰਨ ਕੁ ਦਹਾਕੇ ਪਹਿਲਾਂ ਤੱਕ ਅਰਥਚਾਰੇ ਵਿਚ ਮਕਾਨ ਉਸਾਰੀ ਦੀ ਕੋਈ ਖ਼ਾਸ ਅਹਿਮੀਅਤ ਨਹੀਂ ਸੀ। ਬਹੁਤੇ ਕਸਬਿਆਂ ਤੇ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿਚ ਇਹ ਸਟੇਟ/ਰਿਆਸਤ ਦੀ ਇਜਾਰੇਦਾਰੀ ਵਾਲਾ ਹੀ ਖੇਤਰ ਸੀ; ਇਸ ਕਾਰਨ ਘਟੀਆ ਉਸਾਰੀ, ਮਕਾਨਾਂ ਦਾ ਦੇਰ ਨਾਲ ਕਬਜ਼ਾ ਮਿਲਣਾ, ਭਾਰੀ ਕਮੀ ਆਦਿ ਇਸ ਦੇ ਅਟੱਲ ਸਿੱਟੇ ਸਨ। ਫਿਰ ਜਿਉਂ ਹੀ ਇਸ ਕੰਮ ਵਿਚ ਪ੍ਰਾਈਵੇਟ ਡਿਵੈਲਪਰ ਦਾਖ਼ਲ ਹੋਏ ਤਾਂ ਦਿੱਲੀ ਦੇ ਆਲੇ-ਦੁਆਲੇ ਨਵੇਂ ਉਪ ਨਗਰ ਉੱਸਰਨੇ ਸ਼ੁਰੂ ਹੋ ਗਏ ਪਰ ਅਜਿਹੇ ਉਪ ਨਗਰਾਂ ਦੀ ਕੋਲਕਾਤਾ, ਪੁਣੇ ਵਰਗੇ ਸ਼ਹਿਰਾਂ ਵਿਚ ਸਾਰਥਕ ਸ਼ੁਰੂਆਤ ਨਹੀਂ ਹੋ ਸਕੀ, ਦੂਜੇ ਪਾਸੇ ਬੰਗਲੌਰ ਤੇ ਹੈਦਰਾਬਾਦ ਵਿਚ ਮਕਾਨ ਉਸਾਰੀ ਨੂੰ ਹੁਲਾਰਾ ਸੁਪਨਾ ਹੀ ਸੀ। ਸੁਭਾਵਿਕ ਹੀ ਹੈ ਕਿ 1991 ਵਿਚ ਮਕਾਨ ਕਰਜ਼ੇ ਕੁੱਲ ਘਰੇਲੂ ਪੈਦਾਵਾਰ (ਜੀਡੀਪੀ) ਦੇ ਮਹਿਜ਼ ਇਕ ਫ਼ੀਸਦੀ ਦੇ ਬਰਾਬਰ ਸਨ।
ਜਿਉਂ ਹੀ ਮੌਰਟਗੇਜ (ਗਹਿਣੇ ਰੱਖਣ) ਕਾਰੋਬਾਰ ਉਭਾਰ ਤੇ ਆਇਆ ਤਾਂ ਇਹ 2005 ਵਿਚ ਬੜਾ ਤੇਜ਼ ਵਿਕਾਸ ਕਰਦਾ ਜੀਡੀਪੀ ਦੇ 7 ਫ਼ੀਸਦੀ ਤੱਕ ਪੁੱਜ ਗਿਆ। ਉਸ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਇਹ ਥੋੜ੍ਹਾ ਹੇਠ ਖਿਸਕਿਆ ਪਰ ਹੁਣ ਇਹ ਜੀਡੀਪੀ ਦਾ ਕਰੀਬ 10 ਫ਼ੀਸਦੀ ਹੈ। ਬਹੁਤ ਘੱਟ ਅਪਰਾਧ ਦਰ ਕਾਰਨ ਇਹ ਕਰਜ਼ ਦੇਣ ਦੇ ਸਭ ਤੋਂ ਸੁਰੱਖਿਅਤ ਰੂਪਾਂ ਵਿਚੋਂ ਇਕ ਹੈ। ਜੇ ਇਸ ਸੈਕਟਰ ਨੂੰ ਸਹੀ ਢੰਗ ਨਾਲ ਚਲਾਇਆ ਤੇ ਅਗਾਂਹ ਵਧਾਇਆ ਜਾਵੇ ਤਾਂ ਇਹ ਅਰਥਚਾਰੇ ਦਾ ਮਜ਼ਬੂਤ ਆਧਾਰ ਬਣ ਸਕਦਾ ਹੈ। ਇਸ ਨਾਲ ਨਾ ਸਿਰਫ਼ ਧਨ ਦਾ ਵਹਾਅ ਵਧੇਗਾ ਸਗੋਂ ਵੱਖ ਵੱਖ ਉਤਪਾਦਾਂ ਤੇ ਸੇਵਾਵਾਂ ਦੀ ਮੰਗ ਨੂੰ ਵੀ ਹੁਲਾਰਾ ਮਿਲੇਗਾ।
ਉਂਜ, ਇਸ ਸੈਕਟਰ ਵਿਚ ਤਰਕਹੀਣ ਰੁਝਾਨਾਂ ਦੀ ਵੀ ਕਮੀ ਨਹੀਂ। ਜ਼ਮੀਨ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿਚ ਬਨਾਉਟੀ ਢੰਗ ਨਾਲ ਲਿਆਂਦੇ ਉਛਾਲ ਕਾਰਨ ਰੀਅਲ ਐਸਟੇਟ ਵਿਚ ਲਾਗਤਾਂ ਤੇ ਕੀਮਤਾਂ ਅਸਮਾਨ ਛੂਹ ਰਹੀਆਂ ਹਨ। ਇਸ ਕਾਰਨ ਦੋ-ਤਿਹਾਈ ਘਰ ਮਹਿਜ਼ ਇਕ ਜਾਂ ਦੋ ਕਮਰਿਆਂ ਵਾਲੇ ਹਨ, ਇਸ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ ਉਹ ਘਰ ਦੇ ਖ਼ਰੀਦਦਾਰ ਦੀ ਕਈ ਸਾਲਾਂ ਦੀ ਕਮਾਈ ਖਾ ਜਾਂਦੇ ਹਨ। ਦੂਜੇ ਪਾਸੇ ਜ਼ਾਹਰਾ ਤੌਰ ਤੇ ਕਿਰਾਏ ਦੀ ਆਮਦਨ ਘਰ ਉਸਾਰੀ ਦੀ ਲਾਗਤ ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਬਹੁਤ ਘੱਟ ਹੈ ਜਿਹੜੀ ਬਹੁਤੇ ਮਾਮਲਿਆਂ ਵਿਚ ਮਹਿਜ਼ ਦੋ ਫ਼ੀਸਦੀ ਤੱਕ ਹੀ ਹੈ। ਇਸ ਸੂਰਤ ਵਿਚ ਪ੍ਰਤੀਕੂਲ ਤੇ ਗ਼ੈਰ-ਉਸਾਰੂ ਕਿਰਾਇਆ ਕਾਨੂੰਨ ਜਿਹੜੇ ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਨੂੰ ਲੋੜੋਂ ਵੱਧ ਸੁਰੱਖਿਆ ਮੁਹੱਈਆ ਕਰਾਉਂਦੇ ਹਨ, ਹਰਗਿਜ਼ ਮਦਦਗਾਰ ਨਹੀਂ ਹੋ ਸਕਦੇ। ਇਕ ਅੰਦਾਜ਼ੇ ਮੁਤਾਬਕ ਅੱਜ ਇਕ ਕਰੋੜ ਦੇ ਕਰੀਬ ਮਕਾਨ ਖ਼ਾਲੀ ਪਏ ਹਨ, ਕਿਉਂਕਿ ਮਾਲਕ ਇਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਕਿਰਾਏ ਉਤੇ ਦੇਣ ਦਾ ਖ਼ਤਰਾ ਮੁੱਲ ਨਹੀਂ ਲੈਣਾ ਚਾਹੁੰਦੇ, ਮਹਿਜ਼ ਇਸ ਡਰ ਕਾਰਨ ਕਿ ਕਿਤੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਆਪਣੀ ਜਾਇਦਾਦ ਵਾਪਸ ਹੀ ਨਾ ਮਿਲੇ। ਇਹ ਅਸਾਸਿਆਂ ਦੀ ਬੇਸ਼ਰਮੀ ਭਰੀ ਬਰਬਾਦੀ ਹੈ। ਇਸ ਹਾਲਤ ਦਾ ਮੁਕਾਬਲਾ ਜਰਮਨੀ ਨਾਲ ਕਰੋ ਜਿਥੇ 60 ਫ਼ੀਸਦੀ ਲੋਕ ਆਪਣੇ ਘਰ ਕਿਰਾਏ ਤੇ ਦਿੰਦੇ ਹਨ ਅਤੇ ਉਨ੍ਹਾਂ ਨੂੰ ਆਪਣੀਆਂ ਬੱਚਤਾਂ ਰੀਅਲ ਐਸਟੇਟ ਵਿਚ ਦਬਾ ਕੇ ਰੱਖਣ ਦੀ ਲੋੜ ਮਹਿਸੂਸ ਨਹੀਂ ਹੁੰਦੀ। ਨਵਾਂ ਮਾਡਲ ਕਿਰਾਇਆ ਕਾਨੂੰਨ ਇਸ ਮਾਮਲੇ ਵਿਚ ਦੋਵਾਂ- ਮਕਾਨ ਮਾਲਕ ਤੇ ਕਿਰਾਏਦਾਰ ਦੇ ਹਿੱਤਾਂ ਨੂੰ ਬਰਾਬਰ ਤਰਜੀਹ ਦੇ ਕੇ ਇਸ ਪੱਖੋਂ ਤਵਾਜ਼ਨ ਬਿਠਾਉਣ ਵਿਚ ਸਹਾਈ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ।
ਕੇਂਦਰ ਸਰਕਾਰ ਨੇ ਇਸ ਪੱਖ ਤੋਂ ਇਸ ਸੈਕਟਰ ਲਈ ਚੰਗਾ ਕਦਮ ਚੁੱਕਿਆ ਹੈ। ਪ੍ਰਧਾਨ ਮੰਤਰੀ ਆਵਾਸ ਯੋਜਨਾ ਸਕੀਮ ਨਾਲ 1.20 ਕਰੋੜ ਪੇਂਡੂ ਮਕਾਨਾਂ ਦੀ ਉਸਾਰੀ ਹੋਈ ਹੈ। ਹੁਣ ਅਨਿਯਮਿਤ ਅਰਥਚਾਰੇ ਵਿਚ ਪਰਵਾਸੀਆਂ ਤੇ ਕਾਮਿਆਂ ਨੂੰ ਕਿਰਾਏ ਉਤੇ ਮਕਾਨ ਉਸਾਰ ਕੇ ਦੇਣ ਦੀ ਨਵੀਂ ਯੋਜਨਾ ਉਨ੍ਹਾਂ ਵੱਡੀ ਗਿਣਤੀ ਲੋਕਾਂ ਲਈ ਫ਼ਾਇਦੇਮੰਦ ਹੋ ਸਕਦੀ ਹੈ ਜਿਹੜੇ ਮਾੜੇ ਹਾਲਾਤ ਵਿਚ ਰਹਿਣ ਲਈ ਮਜਬੂਰ ਹਨ ਅਤੇ ਵੱਡੀ ਗਿਣਤੀ ਅਜਿਹੀ ਵੀ ਹੈ ਜਿਥੇ ਲੋਕ ਮਹਿਜ਼ ਕੁਝ ਘੰਟਿਆਂ ਲਈ ਬਿਸਤਰ ਕਿਰਾਏ ਉਤੇ ਲੈਂਦੇ ਹਨ। ਰੇਰਾ (ਰੀਅਲ ਐਸਟੇਟ ਨੇਮਬੰਦੀ ਅਤੇ ਵਿਕਾਸ ਐਕਟ) ਨੇ ਉਸਾਰੀ ਕਾਰੋਬਾਰ ਲਈ ਨਿਯਮ ਬਦਲ ਦਿੱਤੇ ਹਨ ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਤਹਿਤ ਅਪਾਰਟਮੈਂਟਸ ਦੇ ਖ਼ਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਕਾਫ਼ੀ ਜਿ਼ਆਦਾ ਸੁਰੱਖਿਆ ਹਾਸਲ ਹੋਈ ਹੈ। ਮਾਡਲ ਕਿਰਾਇਆ ਕਾਨੂੰਨ ਨੇ ਇਸ ਸੂਚੀ ਵਿਚ ਹੋਰ ਵਾਧਾ ਕੀਤਾ ਹੈ।
2011 ਦੀ ਮਰਦਮਸ਼ੁਮਾਰੀ ਵਿਚ ਸਾਹਮਣੇ ਆਇਆ ਸੀ ਕਿ 23 ਕਰੋੜ ਮਕਾਨ ਇਕਾਈਆਂ ਵਿਚੋਂ ਮਹਿਜ਼ ਅੱਧੀਆਂ ਹੀ ‘ਚੰਗੀ’ ਹਾਲਤ ਵਿਚ ਸਨ। ਇਥੇ ਮੌਕਾ ਹੈ ਜਿਹੜਾ ਲਾਹਾ ਲਏ ਜਾਣ ਦੀ ਉਡੀਕ ਵਿਚ ਹੈ ਪਰ ਜੇ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਤੇ ਸਿਆਸਤਦਾਨਾਂ ਦੀ ਮਿਲੀਭੁਗਤ ਨਾਲ ਹੋਣ ਵਾਲੇ ਜ਼ਮੀਨ ਘਪਲਿਆਂ ਨੂੰ ਨਹੀਂ ਰੋਕਿਆ ਜਾਂਦਾ ਤਾਂ ਇਸ ਪੱਖ ਤੋਂ ਕੋਈ ਚੰਗਾ ਨਤੀਜਾ ਨਿਕਲਣ ਦੀ ਉਮੀਦ ਨਹੀਂ ਕੀਤੀ ਜਾਣੀ ਚਾਹੀਦੀ। ਦਿੱਲੀ ਵਿਚ ਅਜੇ ਵੀ ਦਿੱਲੀ ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟ ਅਥਾਰਿਟੀ (ਡੀਡੀਏ) ਕੋਲ ਬਹੁਤ ਸਾਰੀ ਖ਼ਾਲੀ ਜ਼ਮੀਨ ਪਈ ਹੈ ਜਿਹੜੀ ਵਿਕਸਤ ਕਰਨ ਲਈ ਉਪਲਬਧ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਮੁੰਬਈ ਦੀ ਝੁੱਗੀ-ਝੋਂਪੜੀ ਮੁੜ-ਵਸੇਬਾ ਸਕੀਮ ਨੇ ਅਜਿਹਾ ਕੰਮ ਨਹੀਂ ਕੀਤਾ ਜਿਹੋ ਜਿਹਾ ਇਹ ਕਰ ਸਕਦੀ ਸੀ। ਜਿਥੇ ਕਿਤੇ ਵੀ ਜ਼ਮੀਨ ਦੇ ਛੋਟੇ ਛੋਟੇ ਟੁਕੜੇ ਮਕਾਨ ਉਸਾਰੀ ਲਈ ਬਾਜ਼ਾਰ ਵਿਚ ਜਾਰੀ ਕੀਤੇ ਜਾਂਦੇ ਹਨ, ਉਥੇ ਬਨਾਉਟੀ ਕਮੀ ਪੈਦਾ ਕਰ ਦਿੱਤੀ ਜਾਂਦੀ ਹੈ ਕਿਉਂਕਿ ਸ਼ਾਤਿਰ ਲੋਕ ਹਾਲਾਤ ਦਾ ਨਾਜਾਇਜ਼ ਫ਼ਾਇਦਾ ਉਠਾਉਣਾ ਚੰਗੀ ਤਰ੍ਹਾਂ ਜਾਣਦੇ ਹਨ (ਇਸ ਪੱਖ ਤੋਂ ਰੌਬਰਟ ਵਾਡਰਾ ਵਧੀਆ ਮਿਸਾਲ ਹੈ)।
ਇਸ ਮਾਮਲੇ ਵਿਚ ਤਬਦੀਲੀ ਬਹੁਤ ਮੱਠੀ ਰਫ਼ਤਾਰ ਵਾਲੀ ਤੇ ਗੁੰਝਲ਼ਦਾਰ ਹੁੰਦੀ ਹੈ ਕਿਉਂਕਿ ਇਸ ਵਿਚ ਸਾਰੇ ਤਿੰਨਾਂ ਪੱਧਰਾਂ ਦੀਆਂ ਸਰਕਾਰਾਂ ਮਿਉਂਸਿਪੈਲਿਟੀ, ਸੂਬਾਈ ਤੇ ਕੇਂਦਰ ਸ਼ਾਮਲ ਹੁੰਦੀਆਂ ਹਨ। ਇਨ੍ਹਾਂ ਵਿਚੋਂ ਹਰ ਕਿਸੇ ਨੇ ਆਪਣੇ ਹਿੱਸੇ ਦਾ ਕੰਮ ਕਰਨਾ ਹੁੰਦਾ ਹੈ ਪਰ ਹਾਲੀਆ ਸਾਲਾਂ ਦੌਰਾਨ ਬਹੁਤਾ ਕੰਮ ਕੇਂਦਰ ਨੇ ਹੀ ਕੀਤਾ ਹੈ। ਅਸਲੀ ਚੰਗੇ ਸਿੱਟੇ ਉਦੋਂ ਹੀ ਮਿਲਣਗੇ ਜਦੋਂ ਸੂਬਾਈ ਤੇ ਮਿਉਂਸਿਪਲ ਪੱਧਰਾਂ ਉਤੇ ਕੋਈ ਕੰਮ ਹੋਵੇਗਾ। ਜੇ ਹਾਊਸਿੰਗ ਨੂੰ ਸੱਚਮੁੱਚ ਕਿਫ਼ਾਇਤੀ ਅਤੇ ਨਿਵੇਸ਼ ਪੱਖੋਂ ਵਿਹਾਰਕ ਬਣਾਉਣਾ ਹੈ ਤਾਂ ਅਜੇ ਇਸ ਮਾਮਲੇ ਵਿਚ ਬੜਾ ਕੁਝ ਕਰਨ ਦੀ ਲੋੜ ਹੈ।
